Sprzedaż domu, mieszkania albo działki przez drugą stronę może poważnie utrudnić dochodzenie praw do majątku, zwłaszcza gdy spór dotyczy spadku, działu spadku, zachowku albo własności nieruchomości. W tym artykule pokazuję, kiedy można żądać zabezpieczenia przez zakaz zbywania nieruchomości, co wpisać w takim piśmie, jakie dowody dołączyć i gdzie złożyć wniosek.
Najważniejsze informacje o zabezpieczeniu nieruchomości przed sprzedażą
- Dwa warunki decydują o zabezpieczeniu: uprawdopodobnienie roszczenia oraz interes prawny.
- Przy roszczeniu niepieniężnym sąd może nakazać wpisanie ostrzeżenia o zakazie zbywania w księdze wieczystej.
- Przy roszczeniu pieniężnym, na przykład o zachowek, zakaz zbywania nieruchomości z księgą wieczystą nie zawsze jest właściwym środkiem.
- Oddzielny wniosek kosztuje co do zasady 100 zł, a złożony razem z pozwem nie podlega osobnej opłacie.
- Jeżeli wniosek składam przed pozwem, sąd wyznacza termin na wniesienie sprawy, który co do zasady nie może przekroczyć 2 tygodni.
Kiedy zakaz zbywania nieruchomości rzeczywiście ma sens
Zabezpieczenie ma chronić przyszły wyrok, a nie zastępować postępowanie główne. W praktyce chodzi o sytuację, w której bez szybkiej reakcji właściciel może sprzedać, darować albo obciążyć nieruchomość, przez co wykonanie przyszłego orzeczenia stanie się znacznie trudniejsze.
Do uzyskania zabezpieczenia trzeba wykazać uprawdopodobnienie roszczenia. Nie jest to jeszcze pełne udowodnienie sprawy, ale same twierdzenia również nie wystarczą. Sąd powinien zobaczyć dokumenty i okoliczności, które sprawiają, że roszczenie jest realne.
Drugi warunek to interes prawny w zabezpieczeniu. Trzeba wyjaśnić, dlaczego sprzedaż nieruchomości może uniemożliwić albo poważnie utrudnić osiągnięcie celu postępowania. Sam fakt, że druga strona jest właścicielem nieruchomości, zwykle nie wystarczy.
Przykłady spraw spadkowych
W sprawie o ustalenie, że określona osoba nabyła udział w nieruchomości spadkowej, zakaz zbywania może być naturalnym sposobem ochrony roszczenia. Podobnie może być przy sporze o przeniesienie własności, unieważnienie czynności prawnej albo ochronę udziału w majątku wspólnym.
Inaczej wygląda sprawa o zachowek. Jest to roszczenie pieniężne, dlatego przy nieruchomości mającej księgę wieczystą częściej rozważa się hipotekę przymusową albo inne zabezpieczenie majątkowe. Sam zakaz sprzedaży nie powinien być automatycznie traktowany jako uniwersalny środek dla każdego długu.
Właśnie ten błąd widuję najczęściej w prostych internetowych wzorach. Autorzy pomijają rodzaj roszczenia i proponują ten sam zakaz przy sporze o własność oraz przy zwykłej należności pieniężnej. Tymczasem treść żądania musi pasować do charakteru sprawy.
Najważniejsza różnica między roszczeniem pieniężnym a niepieniężnym
Przy roszczeniach niepieniężnych sąd może zastosować sposób zabezpieczenia polegający na zakazaniu zbywania lub obciążania nieruchomości oraz na wpisaniu odpowiedniego ostrzeżenia w księdze wieczystej. Podstawą jest przede wszystkim art. 755 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jeżeli spór dotyczy zapłaty określonej kwoty, zastosowanie ma katalog zabezpieczeń roszczeń pieniężnych. Art. 747 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości, która nie ma urządzonej księgi wieczystej albo której księga zaginęła lub uległa zniszczeniu.
| Rodzaj roszczenia | Typowy sposób zabezpieczenia | Co trzeba szczególnie sprawdzić |
|---|---|---|
| Spór o własność lub udział w nieruchomości | Zakaz zbywania i ostrzeżenie w księdze wieczystej | Czy roszczenie jest dobrze uprawdopodobnione |
| Unieważnienie umowy dotyczącej nieruchomości | Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości | Treść umowy i ryzyko dalszego rozporządzenia |
| Zachowek lub zwrot pożyczki | Hipoteka przymusowa, zajęcie albo inny środek pieniężny | Wysokość roszczenia i majątek dłużnika |
| Roszczenie pieniężne przy nieruchomości bez księgi wieczystej | Zakaz zbywania lub obciążania | Dokładne oznaczenie nieruchomości i brak księgi |
Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, postanowienie o zabezpieczeniu przez zakaz zbywania może być podstawą wpisu ostrzeżenia. Sąd, który wydał postanowienie, przekazuje je sądowi wieczystoksięgowemu, a wpis jest dokonywany z urzędu.
Wpis ostrzeżenia ma praktyczne znaczenie, ponieważ czynność dokonana wbrew zakazowi może być nieważna, jeżeli ostrzeżenie zostało już ujawnione w księdze wieczystej. Nie oznacza to jednak, że sam fakt złożenia wniosku blokuje sprzedaż. Liczy się wydane postanowienie i jego wykonanie.
Co powinien zawierać dobry wniosek
Wniosek o udzielenie zabezpieczenia musi spełniać wymagania pisma procesowego. Powinien jasno wskazywać sąd, strony, żądanie, rodzaj roszczenia, nieruchomość oraz okoliczności uzasadniające pilną ochronę.
Elementy formalne pisma
- oznaczenie sądu właściwego do rozpoznania sprawy,
- dane wnioskodawcy i obowiązanego,
- sygnaturę sprawy, jeżeli postępowanie już się toczy,
- jednoznaczne żądanie sposobu zabezpieczenia,
- opis roszczenia, którego zabezpieczenie dotyczy,
- uzasadnienie interesu prawnego,
- wykaz i kopie dokumentów,
- podpis oraz informację o opłacie.
Nieruchomość trzeba opisać tak, aby sąd nie miał wątpliwości, czego dotyczy żądanie. Najlepiej podać numer księgi wieczystej, adres, numer działki, obręb ewidencyjny, powierzchnię oraz udział, jeżeli przedmiotem sporu nie jest cała nieruchomość.
Przeczytaj również: Wycofanie się z ugody pozasądowej - kiedy to możliwe?
Przykładowe żądanie
Przy roszczeniu niepieniężnym żądanie może brzmieć następująco:
„Wnoszę o udzielenie zabezpieczenia roszczenia o ustalenie prawa własności poprzez zakazanie uczestnikowi Janowi Kowalskiemu zbywania i obciążania nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Przykładowej 1, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy prowadzi księgę wieczystą nr WA1M/00000000/0, oraz o nakazanie wpisania w tej księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania i obciążania nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.”
Jeżeli wniosek składam przed pozwem, dodaję również krótkie przedstawienie sprawy i wskazuję, że pozew zostanie wniesiony w terminie wyznaczonym przez sąd. Nie wpisuję ogólnego żądania typu „proszę o zabezpieczenie majątku”, ponieważ sąd rozpoznaje wniosek w jego granicach.
Wzór wniosku o zakaz zbywania nieruchomości
Poniższy wzór traktuję jako punkt wyjścia, a nie dokument do bezrefleksyjnego skopiowania. Najwięcej zależy od tego, czy sprawa dotyczy własności, działu spadku, unieważnienia umowy, czy roszczenia o zapłatę.
miejscowość, data
Sąd właściwy dla sprawy głównej
Wydział Cywilny
adres sądu
Wnioskodawca:
imię i nazwisko, adres, PESEL
Obowiązany:
imię i nazwisko albo nazwa, adres
Sygnatura akt: jeżeli sprawa już się toczy
Wniosek o udzielenie zabezpieczenia
Wnoszę o udzielenie zabezpieczenia mojego roszczenia o [dokładnie opisać roszczenie] poprzez:
- zakazanie obowiązanemu zbywania i obciążania nieruchomości położonej w [adres], oznaczonej jako działka nr [numer], obręb [obręb], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [numer księgi wieczystej],
- nakazanie wpisania w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania i obciążania nieruchomości,
- udzielenie zabezpieczenia do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie [sygnatura albo krótki opis sprawy].
Uzasadnienie
Między stronami istnieje spór dotyczący [krótki opis]. Roszczenie wnioskodawcy wynika z [umowy, testamentu, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, przepisów prawa lub innego dokumentu]. Roszczenie zostało uprawdopodobnione za pomocą [wymienić dokumenty].
Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia polega na tym, że obowiązany [opisać konkretne ryzyko, na przykład wystawił nieruchomość na sprzedaż, prowadzi negocjacje, zapowiedział darowiznę albo wcześniej wyzbywał się majątku]. Zbycie lub obciążenie nieruchomości może poważnie utrudnić wykonanie przyszłego orzeczenia oraz osiągnięcie celu postępowania.
Wobec powyższego wniosek jest uzasadniony.
Załączniki:
- odpis wniosku dla uczestnika,
- dokumenty potwierdzające roszczenie,
- odpis lub wydruk danych księgi wieczystej,
- dowody wskazujące na ryzyko zbycia nieruchomości,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty, jeżeli jest wymagana.
podpis
W sprawie spadkowej trzeba dopasować opis roszczenia do konkretnego postępowania. Samo powołanie się na pokrewieństwo albo na fakt, że nieruchomość należała do spadkodawcy, może być zbyt słabe. Przydatne będą między innymi testament, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, dokumenty własności oraz dowody dotyczące zachowania drugiej strony.
Jak uzasadnić ryzyko sprzedaży nieruchomości
Najbardziej przekonujące uzasadnienie nie polega na samym stwierdzeniu, że „istnieje obawa sprzedaży”. Trzeba pokazać konkretne zachowania, które tę obawę potwierdzają.
- ogłoszenie sprzedaży nieruchomości,
- korespondencja z pośrednikiem albo potencjalnym kupującym,
- informacja o planowanej darowiźnie,
- wcześniejsze przenoszenie majątku na osoby bliskie,
- wezwania do wydania dokumentów lub udziału w sprzedaży,
- zadłużenie i prowadzone postępowania egzekucyjne,
- próba ustanowienia hipoteki albo innego obciążenia,
- nagła zmiana stanowiska po wszczęciu sporu.
Nie każdy konflikt rodzinny uzasadnia zabezpieczenie. Jeżeli wnioskodawca nie pokaże żadnego realnego ryzyka, sąd może uznać, że zakaz byłby nadmierną ingerencją w prawa właściciela. Liczy się proporcja między ochroną roszczenia a obciążeniem drugiej strony.
W uzasadnieniu dobrze działa prosty schemat. Najpierw opisuję, jakie roszczenie przysługuje, później wskazuję, co je uprawdopodabnia, a na końcu łączę konkretne działania obowiązanego z ryzykiem dla przyszłego wyroku.
Gdzie złożyć wniosek i ile to kosztuje
Jeżeli sprawa już się toczy, wniosek składam do sądu, który ją rozpoznaje. Jeżeli postępowanie nie zostało jeszcze wszczęte, właściwy jest co do zasady sąd, który będzie rozpoznawał sprawę w pierwszej instancji.
Wniosek o zabezpieczenie złożony jako osobne pismo podlega co do zasady opłacie 100 zł. Jeżeli zgłaszam go w piśmie wszczynającym postępowanie, na przykład w pozwie, nie pobiera się od niego osobnej opłaty.
Sąd powinien rozpoznać wniosek bezzwłocznie, co do zasady nie później niż w terminie tygodnia od wpływu. Termin ustawowy nie zawsze oznacza faktyczne rozstrzygnięcie w dokładnie siedem dni, dlatego przy ryzyku sprzedaży nie odkładałbym złożenia pisma.
Jeżeli zabezpieczenie zostanie udzielone przed wniesieniem pozwu, sąd wyznaczy termin na wszczęcie postępowania. Zwykle nie może on przekroczyć 2 tygodni. Niedotrzymanie terminu może spowodować upadek zabezpieczenia.
Od postanowienia w przedmiocie zabezpieczenia przysługuje zażalenie. Warto też pamiętać, że osoba, która uzyskała zabezpieczenie bez wystarczających podstaw, może odpowiadać za szkodę wyrządzoną jego wykonaniem, jeżeli sprawa zostanie przegrana albo nie zostanie prawidłowo wszczęta.
Błędy, które najczęściej osłabiają wniosek
Pierwszy błąd to użycie niewłaściwego środka. Przy roszczeniu o zapłatę zachowku wniosek o zakaz zbywania nieruchomości z księgą wieczystą może zostać oddalony, jeżeli nie odpowiada ustawowemu katalogowi zabezpieczeń. W takiej sprawie trzeba rozważyć przede wszystkim hipotekę przymusową albo zajęcie innych składników majątku.
Drugi problem to nieprecyzyjne żądanie. Nie wystarczy napisać, że zakaz ma obejmować „nieruchomość pozwanego”. Należy wskazać konkretną nieruchomość, księgę wieczystą, działkę albo udział.
Trzeci błąd polega na przedstawieniu całej historii rodzinnej bez pokazania związku z zabezpieczeniem. Sąd potrzebuje krótkiej, uporządkowanej odpowiedzi na trzy pytania: jakie mam roszczenie, czym je uprawdopodabniam i dlaczego trzeba działać teraz.
Nie warto też żądać zakazu na cały majątek, gdy ryzyko dotyczy jednej działki. Nadmiernie szeroki wniosek może wyglądać jak próba wywarcia presji, a nie proporcjonalna ochrona prawna.
Co sprawdzić przed wysłaniem pisma do sądu
- Czy roszczenie jest pieniężne, czy niepieniężne?
- Czy żądany sposób zabezpieczenia pasuje do tego rodzaju roszczenia?
- Czy nieruchomość ma księgę wieczystą?
- Czy numer księgi wieczystej i oznaczenie działki są prawidłowe?
- Czy dołączono dokumenty potwierdzające roszczenie?
- Czy wskazano konkretne dowody ryzyka sprzedaży?
- Czy wniosek trafi do właściwego sądu?
- Czy uiszczono wymaganą opłatę?
- Czy przy wniosku przed pozwem opisano planowaną sprawę główną?
Ja przed złożeniem takiego pisma sprawdzam przede wszystkim księgę wieczystą i charakter roszczenia. To dwa elementy, które najczęściej decydują o tym, czy przygotowany wzór jest tylko pozornie poprawny, czy rzeczywiście nadaje się do wykorzystania w konkretnej sprawie.
Zakaz sprzedaży działa najlepiej wtedy, gdy jest precyzyjny
Dobry wniosek nie musi być długi, ale powinien być konkretny. Najważniejsze są prawidłowe oznaczenie nieruchomości, właściwa podstawa zabezpieczenia, dokumenty potwierdzające roszczenie oraz rzeczowe przedstawienie ryzyka.
Jeżeli sprawa dotyczy spadku albo udziału we własności, zakaz zbywania może skutecznie zabezpieczyć przyszłe rozstrzygnięcie. Przy żądaniu zapłaty, zwłaszcza o zachowek, trzeba natomiast dobrać środek do roszczenia pieniężnego, bo sam gotowy formularz nie zastąpi właściwej oceny prawnej.
